[摘要] 樓市低沉氛圍影響下,即使是樓市傳統旺季的「金三」、「銀四」,市場依舊未完全回暖,這從近期新房、二手房成交就可見一斑。

樓市低沉氛圍影響下,即使是樓市傳統旺季的「金三」、「銀四」,市場依舊未完全回暖,這從近期新房、二手房成交就可見一斑。如果說剛需現階段糾結的是購置主城「老破小」還是郊區寬敞新居,那「剛改一族」最大的疑問便是如果手中房子不好賣、賣不上價,現階段還要不要「小換大」。

我們這裏所說的「剛改一族」,即有剛性需求的改善型置業者。他們多為手中一般擁有一套小戶型,但現有的房子無論從面積還是硬件條件上都不能滿足居住需求了,因此急需換房的購房者,他們置換新居時需要通過「買一賣一」方式來完成。

近日,針對這個問題,記者採訪到了幾位剛改型購房者,一起來解讀下他們的困惑。

疑問一:房子不好賣,還要不要置換?

樓市穩中走低,買賣雙方博弈加劇已至白熱化階段,想要在短時間內成功置換,輕鬆完成「買「與」賣」確實不易。一直籌劃着換房的吳先生在接受記者採訪時就表示:手裡的房子現在出手的話,比高峰時期售價要虧30-50萬,現在賣實在是讓人有些「肉疼」。這種情況下,還要「賣一買一」換大房嗎?

其實面對這個問題,我們應該換個思維,仔細想想虧損的30-50萬隻不過是「概念」意義上的虧損,與你入手這套房子時相比肯定是只賺不賠。現階段,所有置業者都身處同樣的市場環境中,「賣小買大」你隨後打算入手的那些意向房源,一樣也曾經站在高峰期的那個「高點」上,如今正在相對低位,如果按照相同的算法來看,換房並不算虧。雖然高峰期「賣一」確實能獲得更多的購房款,但高峰期置換,「買一」的房子也比現在要貴不少的。這隻是交易的數字額變了而已,細算下來差別不大。

業內解讀:所有的換房置業者都有想要「賣高買低」的心理預期,但這其實是很難實現的,不僅與置業者手中的房子地段、配套和房齡等硬件因素有關,除此之外,也還有很大的運氣成分在裏面。值得注意的是,房屋買賣時機稍縱即逝,需要果斷做出判斷、盡量縮短交易時間差,這樣才能避免在置換過程中不慎「踩空」。

疑問二:應該先賣后買,還是先買后賣?

換房涉及到的程序極其複雜,置換者應該「先賣后買」還是「先買后賣」?針對這個問題,我們也來分情況看看:

先買后賣:如果自己要賣的房子已掛牌數日,當下還未找到實心接手的買家,且成交周期不可預估,但想要置換的房源已經看好,不能再拖了。這種情況下,可能需要先買后賣,否則容易錯失優質房源。

但值得注意的是,受現有限購政策的影響,先買后賣者都會被定義為二套房,換房時首付比例要比首套房高不少,貸款額度也相應減少,前期的購房成本會增加很多。因此這種方式對置業者經濟實力要求較高,完成交易后,短期內還需要承擔較大的房貸壓力。

先賣后買:但如果手裡的房子有買家接手,出價達到了自己的心理預期,且與同小區成交價相當,或高過成交均價,就可以先賣后買,以免造成不必要的損失。

不過對於名下僅有一套房產的剛改族而言,這其實也算是一步「險棋」。因為房子過戶至買家后,倘若自己無法快速成功置換,就可能需要「租房住」,不僅要多準備一份房租支出,還要忍受頻繁搬家之苦。

業內解讀:不管是先賣后買,還是先買后賣,都要避免陷入不必要的法律糾紛。在置換過程中,遇到過不少因為買賣雙方貸款審批不下來或是房子存在多個產權人等出現糾紛導致交易失敗的案例,對於買賣雙方而言都是不小的損失。因此在置換時,應務必與房屋中介、銀行等各方確認交易周期,確認是否符合置換的各項環節時間要求,並在合同中放寬交易時限,否則可能因前套房屋交易延遲,致后套房屋交易違約。

剛改一族在置換前,最好做足「功課」,千萬要注意房產交易周期,充分了解兩種方式的不同優點和缺點。「買」「賣」行為同時進行的成功案例也有,不過畢竟是少數,且需要耗費大量的時間和精力,並非所有人都適用,一定要結合自身實際情況,做出抉擇。

疑問三:置換買新房還是二手房好?

這個問題就要因人而異了,首先得分清楚導致換房的因素的優先級,到底是為了面積更大、更舒適度換房,還是為了學區或是通勤更便利置換。而且,也得根據自己的總價承受能力來進行選擇。

就青島市而言,目前主城區新盤數目越來越少,可選擇性不多,且大多定位高端,戶型大、總價高。市南、嶗山部分在售新盤多為高端豪宅,置換需要很強的經濟實力作為後盾。與主城區相反,郊區新房存量巨大,可選擇的產品業態也十分豐富,與主城相同的房價可換購更大的戶型,甚至洋房、別墅,但位置偏遠,往來主城就不那麼方便了!如果要置換學區,或考慮通勤更便利,當然最好選擇主城優質的二手房,但這種房源多半開發年代較早,地段好,配套好,就是房子比較老,可謂各有利弊,難以兩全。

業內解讀:買新房還是二手房,也是很多改善型購房者都會糾結的事情,尤其對於剛改一族而言,需要考慮的因素尤為多,面積大小、戶型功能、學區幼兒園、公共交通、商圈醫院……且多為必選項。因此,買房前就不得不好好排一排自家需求的優先順序,先捋清了自家的需求,才能有的放矢,無論新房還是二手房,才可能淘到對於您來說是高性價比的房源。

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