[摘要] 作為青島市國土資源房管局等三部門聯合出台的調控加碼政策,強調各商業銀行必須按照「認貸又認房」的要求嚴格執行,同時在本市範圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產產權證書》滿2年後方可交易。

2017年3月30日,對青島不少置業者來說都是一個「分水嶺」,那天誕生了當時被業界稱之為青島最嚴限購令的「3·30新政」。

作為青島市國土資源房管局等三部門聯合出台的調控加碼政策,強調各商業銀行必須按照「認貸又認房」的要求嚴格執行,同時在本市範圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產產權證書》滿2年後方可交易。

新政出台後,市場反應迅速,尤其是李滄的東李片區,可上市二手房「驟減」,不少房東當時不得不將已經掛牌的二手房「下架」了。這導致青島部分區域二手房供應量迅速下降,有剛性買賣需求的置業者都被擋在門外,無法交易,二手房市場供需兩端都因此大幅減少。

轉眼間,這項限購令自頒佈至今已兩年有餘。記者從市場一線反饋的信息了解到,如今青島二手發市場上出現了不少新上「房本剛滿兩年」的次新房源。那這些房源的上市將對市場帶來哪些影響呢?讓我們一起來了解一下~

市場:李滄|城陽可上市二手房「漸多」 「2年次新房」相繼入市

李滄、城陽作為近年來比較熱的新興居住片區,聚集着大量次新房源,「3·30」新政出台後,這兩個片區的市場反應也最為激烈。新政規定新房取得《不動產產權證書》滿2年後才可上市交易,尤其將東李一大批新房源隔絕在交易市場的門外。如今,同樣作為最先反應的新興區域,東李片區「滿2年」掛牌次新房源最先多了起來。

日前,記者走訪了東李一家中介機構,該門店負責人告訴記者:「東李是個新興片區,新政實施后確實有很多小區房源無法滿足『滿2年』的上市條件。但隨着新政時滿兩周年,李滄二手房市場上開始有不少2015年、2016年甚至是2017年建成的新房源相繼上市。比如十梅庵片區的湖山美地、金水路商圈內的嘉凱城東方龍域、藍山灣三期、新澳國際等均出現不少房本「滿2年」的次新二手房掛牌」。

與李滄相似,城陽也有不少剛剛滿足上市條件的次新房源湧現,像鑫源三個院子、中鐵華胥美邦、水青木華四期,天泰城以琳美地等小區均已滿足拿證「滿兩年」,並陸續開始有房源掛牌上市。

此外,除了上述兩個區域,市北新都心、市南金茂灣、西海岸安子片區也開始有很多房源拿證已「滿兩年」,取得上市條件。不過,現階段來看這些區域掛牌上市的房源數量寥寥,多數房源還並未轉入二手房市場。

購房者:次新小區更有吸引力 房源及小區設施很「時新」

次新房,尤其是房本「剛滿2年」的新房源,無論是房源本身還是小區設施都是嶄新的。而且與期房相比,不用經歷漫長的等待即可交房,也不用擔心裝修「陷阱」,購房落戶耗時短成為了大多數年輕置業群體熱衷購置次新房的主要原因。

有婚房購置需求的小李表示,自己打算在年底結婚,目前和父母一起居住在市北老四方。由於個人名下無房,還可使用公積金貸款,便想充分利用這個優勢儘快完成婚房置業。

「我從一開始就想購買房齡在5年以內的次新二手房,這種房子比較符合我們年輕人的需求,環境好,房源新,裝修材料可見、可以挑裝修風格,還不用擔心甲醛問題,隨買隨住很方便。但一路看下來,我發現市場上在售的大多都是有6-7年房齡的二手房,加上建設年限和辦理房產證耗時,房齡多在7、8年以上,達不到我的購買預期。最近我在瀏覽某二手房買賣網站時,發現了不少建成年代在2016年、2017年的掛牌小區,一下子就喜歡上了」。小李告訴記者,自己目前已有了心儀房源,近期就將辦理交易手續。

「購買這類次新房源的人大多是年輕人,因為年輕人都喜歡新小區。相比老房子,這些的新小區配套更新穎,房間設施會使用新風系統、中央空調,小區內設置託管機構,有的還有配套人工湖。而這些配套你在看房的時候就能看得見,所見即所得,也不存在承擔期房配套縮水的風險。不過,目前市北這類房源掛牌上市的還不多,大部分集中在新都心區域,而且價格相比同區域房齡較老的二手房要高不少」,市北某家房產中介機構的負責人這樣告訴記者。

業內:目前才是"開頭"無法改變市場架構 可提供更多購房需求。

青島地產圈業內人士坦言,與期房和房齡偏大的二手房相比,房本「滿兩年」的次新二手房確實有一定的優勢。但據某二手房平台篩選反饋的數據顯示,房本「滿兩年」、房齡在5年以內的普通住宅數量僅在3000多套,其中剛「滿兩年」的二手房入市量佔比也不大,對島城二手房市場目前的房源架構還不能產生太大影響,對新房市場的影響更是可忽略不計,但這還只是「開頭兒」,這一影響將日益明顯。不得不承認,對於特別注重房齡的剛需或改善群體來說,此類房源的上市可以在一定程度上彌補二手房市場空白,讓他們能夠有更多選擇性。

青島某大型房產中介的區域負責人告訴記者,繼「3·30新政」出台一年後,2018年4月18日,青島「4·18新政」再次調控加碼。這一新政要求「在本市範圍內(不含即墨、膠州、平度和萊西)新購買的新建商品住房和二手房住房,需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易」 【合同網簽備案時間在4月18日之前(含18日)的,不受「4·18《通知》限購和限售政策影響】。

所以,目前青島二手房市場上符合「滿兩年」就可掛牌上市的二手房源僅限於2017年3月31日-2018年4月18日取得房產證這部分房源,體量並不大。而4月19日至今網簽的房源依舊在「限售」範圍內,只有「滿5年」才能上市掛牌。這也是島城「滿兩年」二手房入市量並不大的主要原因之一。

縱觀青島樓市行情,現階段「滿兩年」的掛牌二手房由於房子新,因此房東對出售房源的預期也相對較高,不管是與市場上的純新房比,還是與房齡大些的二手房比,價格都會高出不少。

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